Il cambio di destinazione d’uso è un’operazione sempre più richiesta da chi intende trasformare un immobile per adattarlo a nuove esigenze: da ufficio a residenza, da negozio a ristorante, da magazzino a studio professionale. In una città come Milano, dove lo spazio è limitato e prezioso, saper riutilizzare un immobile esistente può rappresentare una grande opportunità di risparmio e valorizzazione patrimoniale.
Tuttavia, non sempre il cambio d’uso è possibile o immediato. Richiede infatti verifiche urbanistiche, progetti tecnici e autorizzazioni. In questo articolo scoprirai quando si può fare, come funziona la procedura, quali sono i documenti necessari e perché affidarsi a un team esperto come Elle Ingegneria può fare la differenza.
Cos’è il Cambio di Destinazione d’Uso
Definizione
Per cambio di destinazione d’uso si intende la trasformazione dell’uso funzionale di un immobile da una categoria catastale a un’altra, ad esempio:
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Da C/1 (negozio) a A/2 (abitazione)
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Da A/10 (ufficio) a C/3 (laboratorio)
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Da C/2 (magazzino) a A/3 (appartamento)
Cambio urbanisticamente rilevante o non rilevante
La normativa distingue due tipologie:
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Non rilevante: quando il cambio avviene tra destinazioni omogenee (es. da abitazione ad ufficio)
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Rilevante: quando il cambio riguarda funzioni differenti (es. da negozio a residenza), e può modificare il carico urbanistico con conseguente pagamento di oneri e costi di costruzione
Il secondo caso richiede autorizzazioni comunali e un progetto tecnico.
Quando è Possibile il Cambio di Destinazione d’Uso
Verifica del Piano Regolatore Generale (PRG o PGT)
Ogni Comune ha un Piano di Governo del Territorio (PGT) che stabilisce:
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Le destinazioni d’uso ammesse in una determinata zona
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I vincoli paesaggistici, storici o ambientali
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Le modalità e i limiti per le trasformazioni edilizie
Per questo motivo è essenziale eseguire una verifica preliminare urbanistica.
Requisiti edilizi minimi
Il locale deve rispettare le normative in materia di:
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Superficie minima (per uso abitativo)
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Altezza interna
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Rapporto aeroilluminante
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Servizi igienici a norma
Presenza di vincoli
L’immobile può essere soggetto a:
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Vincoli paesaggistici o storici
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Limitazioni condominiali (in caso di edifici condivisi)
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Vincoli strutturali o di sicurezza (per impianti, evacuazioni, carichi)
Come Fare il Cambio di Destinazione d’Uso: Procedura
1. Sopralluogo e analisi tecnica
Elle Ingegneria esegue una valutazione preliminare dell’immobile per:
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Verificare la fattibilità urbanistica e catastale
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Analizzare lo stato dell’edificio
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Individuare eventuali ostacoli tecnici
2. Progetto tecnico e relazione urbanistica
Viene redatto un progetto firmato da tecnico abilitato (ingegnere o architetto) che comprende:
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Relazione tecnica descrittiva
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Elaborati grafici
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Verifica dei requisiti normativi
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Eventuali opere di adeguamento
3. Presentazione della pratica (SCIA o Permesso di Costruire)
La pratica viene presentata al SUAP del Comune:
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SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per interventi non rilevanti o senza opere strutturali
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Permesso di Costruire: per modifiche rilevanti, ampliamenti, variazioni sostanziali
4. Aggiornamento Catasto
Una volta completati i lavori, si procede con:
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Accatastamento con la nuova destinazione
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Variazione catastale DOCFA
Esempi di Cambio di Destinazione d’Uso
Da Negozio a Abitazione
È un caso molto comune, ma necessita di:
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Rimozione della vetrina commerciale
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Verifica requisiti abitativi
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Adeguamento impianti
Da Magazzino a Ufficio
È più semplice, ma può richiedere:
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Adeguamento illuminazione e impianti
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Permesso condominiale (se in zona residenziale)
Da Abitazione a Bed & Breakfast
Pur restando in ambito residenziale, richiede:
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Notifica ASL
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Autorizzazione Comune
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Adeguamento normative igienico-sanitarie
Quanto Costa il Cambio di Destinazione d’Uso
I costi dipendono da:
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Tipo di trasformazione e opere da eseguire
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Compensi professionali per progettazione, pratiche e direzione lavori
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Oneri comunali (oneri di urbanizzazione e contributi)
Range indicativo:
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Da 1.500 € per cambi semplici (es. ufficio → studio)
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Fino a 10.000 € o più per trasformazioni complesse con ristrutturazione
Tempistiche
Il tempo medio per completare il procedimento varia da 30 a 90 giorni, a seconda di:
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Rapidità degli enti
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Tipologia di pratica
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Eventuali vincoli da superare
Con il supporto di Elle Ingegneria è possibile ottimizzare le tempistiche e ottenere l’approvazione senza intoppi.
I Vantaggi del Cambio di Destinazione d’Uso
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Aumento del valore dell’immobile
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Miglior utilizzo degli spazi
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Possibilità di usufruire di bonus fiscali (ristrutturazione, risparmio energetico)
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Adattamento dell’immobile alle esigenze reali
Come Aiuta Elle Ingegneria
1. Studio di fattibilità
Eseguiamo una valutazione completa delle possibilità di trasformazione dell’immobile.
2. Progettazione e pratiche
Ci occupiamo di tutto l’iter tecnico e amministrativo, dalla redazione del progetto alla presentazione della SCIA o del permesso.
3. Esecuzione lavori
Coordiniamo eventuali lavori edili o impiantistici con maestranze certificate.
4. Aggiornamento Catasto
Concludiamo il processo con aggiornamento catastale e nuova documentazione conforme.
Conclusione
Il cambio di destinazione d’uso è un’opportunità concreta per valorizzare un immobile, adattarlo a nuove esigenze o avviare una nuova attività. Tuttavia, si tratta di un’operazione complessa che richiede precisione, esperienza tecnica e conoscenza normativa.
Con Elle Ingegneria hai al tuo fianco un partner affidabile che ti guida in ogni fase del processo, con soluzioni su misura, pratiche rapide e assistenza completa.
Contattaci oggi stesso per una valutazione gratuita: insieme possiamo trasformare il tuo spazio in un progetto concreto, sostenibile e di valore.
