In Italia, la regolarità urbanistica di un immobile è fondamentale per poterlo vendere, ristrutturare o semplicemente vivere in tranquillità. Tuttavia, non è raro che un edificio presenti abusi edilizi più o meno gravi, spesso dovuti a modifiche realizzate senza autorizzazioni. In questi casi, può essere necessario ricorrere a una sanatoria edilizia, un provvedimento che consente di regolarizzare la situazione.
In questo articolo ti spieghiamo cos’è la sanatoria edilizia, quando è necessaria, quali tipi esistono, come funziona il procedimento e cosa puoi aspettarti in termini di tempi, costi e documentazione. Se hai dubbi sulla regolarità del tuo immobile, questa guida è per te.
Cos’è la Sanatoria Edilizia?
La sanatoria edilizia è un procedimento amministrativo attraverso cui è possibile regolarizzare opere edilizie non autorizzate, eseguite in difformità dal titolo abilitativo o in totale assenza dello stesso. Si tratta, in pratica, di una sanatoria dell’abuso tramite la richiesta di un permesso tardivo e il pagamento di una sanzione.
È importante sapere che non tutti gli abusi possono essere sanati: solo quelli che rispettano la normativa urbanistica vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda.
Quando è Necessaria la Sanatoria Edilizia?
La sanatoria è necessaria in tutti i casi in cui siano state realizzate opere che:
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Non erano previste dal progetto originario
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Non sono state autorizzate tramite regolare titolo edilizio (CILA, SCIA, Permesso di Costruire)
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Presentano difformità rispetto a quanto autorizzato
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Sono state eseguite in zone soggette a vincoli paesaggistici o storici, senza aver ottenuto i relativi nulla osta
Tra i casi più frequenti:
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Ampliamenti di superficie non autorizzati
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Divisione o unione di ambienti interni
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Chiusura di balconi o verande
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Modifica di aperture (finestre, porte)
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Realizzazione di soppalchi, tettoie, pergolati
Tipologie di Sanatoria Edilizia
Esistono diverse forme di sanatoria, in base alla tipologia e alla gravità dell’abuso:
1. Accertamento di Conformità (Art. 36 del DPR 380/2001)
È il caso più “puro” di sanatoria, applicabile solo se le opere realizzate sono conformi alle norme urbanistiche sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Si tratta di una sanatoria a regime.
2. Sanatoria Straordinaria o Condono Edilizio
Si tratta di provvedimenti eccezionali previsti da leggi speciali (L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03). Ad oggi, non esistono nuovi condoni attivi, ma è possibile concludere procedimenti avviati in passato.
3. Permesso in Sanatoria (Art. 37 del DPR 380/2001)
Per interventi realizzati senza titolo ma conformi a tutti gli strumenti urbanistici. Si applica con il pagamento di una sanzione pecuniaria e/o pagamento spesso del doppio degli oneri.
Differenza tra CILA, SCIA e Sanatoria
È importante non confondere la sanatoria con gli strumenti di regolarizzazione più leggeri, come la CILA in sanatoria o la SCIA in sanatoria, PERMESSO DI COSTRUIRE in sanatoria, che servono a comunicare interventi già eseguiti ma che avrebbero potuto essere comunicati correttamente a monte.
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CILA in sanatoria: per opere di manutenzione straordinaria non strutturale (es. spostamento tramezzi)
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SCIA in sanatoria: per opere più complesse ma comunque non soggette a Permesso di Costruire
- PERMESSO DI COSTRUIRE in sanatoria: per opere con aumento degli indici urbanistici
In entrambi i casi è prevista una sanzione fissa (1.000 euro per la CILA, variabile per la SCIA e PERMESSO DI COSTRUIRE), ma non serve attendere una valutazione tecnica da parte del Comune.
Come Funziona il Procedimento di Sanatoria
1. Verifica e rilievo tecnico
Il primo passo è effettuare un sopralluogo per accertare lo stato dell’immobile e verificare la natura dell’abuso.
2. Conformità urbanistica e normativa
Si controlla se l’abuso può essere sanato in base alla normativa vigente.
3. Redazione della pratica edilizia
Lo studio tecnico predispone la documentazione, che può includere:
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Relazione tecnica descrittiva
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Elaborati grafici ante e post operam
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Eventuali ricalcoli strutturali, riverifica energetica e acustica
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Computo metrico estimativo per ricalcolo del costo di costruzione
4. Presentazione agli uffici comunali
La documentazione viene trasmessa al Comune, che ha un termine (solitamente 60 giorni) per valutare e approvare.
5. Pagamento degli oneri e sanzioni
L’importo varia in base alla gravità dell’abuso e al valore delle opere realizzate.
Tempi e Costi di una Sanatoria Edilizia
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Tempi: da 60 a 180 giorni, a seconda della complessità del caso e dei tempi dell’ufficio tecnico comunale
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Costi: possono variare da 1.000 a oltre 10.000 euro, considerando:
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Oneri comunali
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Sanzioni pecuniarie
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Costi professionali per progettista, asseverazioni, rilievi
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Cosa Succede se Non Regolarizzi?
Un immobile non in regola può portare a gravi conseguenze:
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Sanzioni economiche da parte del Comune
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Blocchi alla vendita o alla ristrutturazione
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Impossibilità di ottenere mutui o certificazioni energetiche
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In alcuni casi, ordinanza di demolizione
Sanatoria e Catasto: serve anche l’aggiornamento?
Sì. Una volta ottenuta la sanatoria, è spesso necessario aggiornare la planimetria catastale dell’immobile, in modo che corrisponda allo stato di fatto.
Questo è fondamentale per:
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Evitare incongruenze con i dati dell’Agenzia delle Entrate
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Procedere con atti notarili
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Richiedere bonus edilizi
Bonus Edilizi e Sanatoria
Un immobile non in regola non può accedere a nessun bonus edilizio (come il Bonus Ristrutturazione o l’Ecobonus). La sanatoria è quindi il primo passo necessario per usufruire di agevolazioni fiscali.
Perché Affidarsi a Elle Ingegneria
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Aggiornamento catastale e supporto post-approvazione
La sanatoria edilizia non è solo un obbligo normativo, ma un’opportunità per valorizzare il tuo immobile, metterti in regola con la legge e dormire sonni tranquilli. Che si tratti di una piccola irregolarità o di un abuso più importante, esiste quasi sempre una strada per sanare la situazione.
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